Bail commercial : règles et fonctionnement

Le bail commercial est le contrat de location qui lie un professionnel et le propriétaire des lieux où il exerce son activité. Il relève de règles particulières, dont nous faisons ici un rappel.

Intérêts du bail commercial ?

Pour sécuriser son activité, un entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable. Le bail commercial apporte cette protection puisqu’il est conclu pour au moins 9 ans. Dans ce délai, le bailleur ne peut pas expulser le locataire, sauf circonstances particulières ou en cas de non respects du contrat par le locataire. Et à la fin du bail, le locataire a par principe droit au renouvellement de son bail.

Qui peut signer un bail commercial ?

Pour signer un bail commercial, le locataire doit :

• être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
• être propriétaire d’un fonds de commerce ou d’un fond artisanal
• les professions libérales peuvent expressément demander à soumettre le bail au statut des baux commerciaux

Du côté du propriétaire, le local doit être administrativement affecté à un usage commercial.

Rédaction du bail commercial

S’il n’a pas besoin de suivre un formalisme particulier, certaines informations sont toutefois obligatoires.

• Identité des signataires
• Activité : la destination des lieux est prévue au contrat. Ce dernier peut également prévoir la possibilité de changer d’activité ou d’en ajouter. Il est également possible de conclure un bail « tous commerces » autorisant tout type d’activité.
• Loyer : le montant du loyer est librement fixé entre les parties, ainsi que les modalités de paiement. Le bail peut également prévoir un dépôt de garantie et / ou un pas-de-porte.
• La révision du loyer peut être légale (tous les 3 ans) ou conventionnelle (tous les ans), toujours dans le respect d’un plafond légal qui vise à éviter les augmentations excessives. Généralement, une indexation du loyer est prévue sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
• Charges : la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le propriétaire doit être précise et limitative. La répartition des charges est sujet à de nombreux litiges d’où l’importance de bien rédiger cette clause.
• Entretien : un état des lieux doit être annexé au contrat. Le bailleur ne prend à sa charge que les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil. Les autres charges d’entretien et de réparation sont à la charge du preneur.
• Durée du bail : le bail est conclu pour au moins 9 ans. Il est possible de conclure un bail commercial pour une durée plus longue mais cette durée ne doit pas être indéterminée. Les baux de plus de 12 ans doivent obligatoirement être rédigés par un notaire. Il existe des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux comme les baux de courte durée (3 ans maximum).
• Mode de résiliation : Généralement, le locataire a la possibilité de mettre fin au bail avant son terme par période de 3 ans. Diverses situations autorisent également à mettre fin au contrat (non respect des obligations par l’une des parties, décès ou retraite du locataire…). Enfin, une résiliation amiable reste possible.

Compte tenu des conséquences qu’il emporte, il est préférable de rédiger le bail avec soin et de se tourner vers un professionnel.

Le renouvellement du bail

À l’issue du contrat, plusieurs situations peuvent se présenter.

Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail en l’état, il doit adresser une demande de congé au locataire 6 mois avant la fin du contrat. Couplée à une offre de renouvellement cette formule permet au bailleur de modifier le loyer au-delà de sa révision légale. Sans offre de renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction.

Le locataire peut prendre l’initiative de demander le renouvellement de son bail.

Enfin dans le silence des parties, le bail se poursuit par tacite reconduction de jour en jour. Dès lors, le locataire comme le bailleur peuvent demander congé à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois. Il est à noter qu’au-delà de 12, les loyers sont déplafonnés. Le locataire s’expose alors à une révision à la hausse de son loyer.

Attention : les démarches liées au renouvellement sont précises (délais, formalisme…). Les conseils d’un professionnels sont nécessaires.

Cession du bail

Indépendamment de son fonds de commerce, le locataire peut céder son bail à un autre exploitant, sous réserve que le contrat ne contienne pas une clause contraire, et sous réserve de l’accord du bailleur. Le bail continue alors dans les mêmes conditions seul le titulaire change.

Lorsque l’activité exercée dans les lieux est totalement cédée (donc le fonds de commerce) à un repreneur qui continue d’exercer la même activité, le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du bail. Différentes clauses peuvent cependant intervenir : clause d’agrément, clause de solidarité…

Conseil : pensez à faire le point sur votre bail bien en amont de votre projet de cession, surtout si son renouvellement n’a pas été officialisé !

Besoin d’accompagnement sur votre bail commercial ?