Un bail commercial est un contrat de location d’un local destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce local doit être utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Quelles sont les entreprises concernées ? Quel est le contenu du bail ? Explications.  

 

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?  

Bail commercial : définition

Le bail commercial est un contrat de location entre un commerçant, artisan ou industriel et le propriétaire d’un local ou immeuble. L’entreprise exerce son activité dans ce local, conformément à l’article L.145-1 du Code du Commerce.  

Ce contrat concerne un bail immobilier destiné à des activités commerciales, industrielles ou artisanales, exigeant ainsi une affectation commerciale du local. Pour un changement d’affectation, référez-vous à l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.  

Pour garantir au locataire la sécurité juridique nécessaire à la continuité de son activité, les règles régissant le bail commercial, aussi appelées statuts des baux commerciaux, sont très rigoureuses. Elles ne peuvent être appliquées que si un fonds de commerce est exploité dans les lieux de manière réelle, régulière et conforme à la destination du bail.

 

Rappel : Le locataire du bail commercial étant un professionnel, il doit par conséquent être immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ou RNE (Registre National des Entreprises).

 

Quelle est la durée du bail commercial ?  

La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Il peut être prolongé, mais ne peut pas être à durée indéterminée.  

Un bail peut être conclu pour une période allant jusqu’à 12 ans. Le locataire a la possibilité de résilier son bail à la fin de chaque période de trois ans, ou à tout moment dans certaines situations (retraite, invalidité, ou encore à l’amiable notamment). 

 

Comment est fixé le loyer ?  

Le montant du loyer est librement fixé par les parties lors de la signature du bail. Toutefois, il peut être révisé tous les trois ans en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Néanmoins, il peut être révisé à une autre fréquence ou selon d’autres critères spécifiques, sous réserve que cela soit précisé dans le bail commercial.

 

Est-il nécessaire d’avoir un bail commercial écrit ?  

Il n’existe pas de forme obligatoire pour la conclusion d’un bail commercial.  Le bail verbal est une option valide, relevant du statut des baux commerciaux et ayant une durée minimale de 9 ans.  

Cependant, dans la pratique, le recours à un bail commercial écrit offre des avantages considérables. Non seulement il constitue une preuve tangible de l’existence du contrat, mais il permet également de clarifier les obligations de chaque partie de manière précise.  

Un bail écrit peut être rédigé sur support papier ou numérique. Cependant, dans deux cas spécifiques, il est obligatoirement établi par un notaire, également appelé acte authentique : 

1. Si la durée du bail dépasse 12 ans ;

1. Si le bail concerne un débit de boissons, tel qu’un bar, un restaurant, un supermarché, une épicerie ou un caviste.  

  

 

Le contenu du bail commercial  

Lorsque le bail commercial est rédigé, il doit obligatoirement contenir certains éléments.  

 

Les mentions légales  

De nombreuses mentions légales sont à indiquer dans votre bail commercial :  

• Droit au renouvellement du bail ;
• Durée minimale du bail (9 ans) et durée du bail renouvelé ; 
• Possibilité de résiliation anticipée par le locataire ayant demandé ses droits à la retraite ou une pension d’invalidité ;
• Régime de la déspécialisation pour demander un changement d’activité en cours de bail ;
• Révision du loyer soit tous les 3 ans, soit en fonction d’une clause d’indexation ;
• Montant des charges, impôts et taxes ;
• Réglementation sur le dépôt de garantie ; 
• Modalités d’application d’une clause résolutoire ;
• Modalités pour mettre fin au bail commercial et donner congé ;
• Modalités de renouvellement du bail ;
• Précision concernant la cession du bail ; 
• Informations en cas de redressement et liquidation judiciaire.

 

La liberté des parties  

En dehors des clauses et mentions obligatoires, les parties ont une certaine liberté. Par exemple, elles peuvent s’accorder sur les points suivants :  

• Le propriétaire peut permettre la sous-location ;  
• Le montant initial du loyer est déterminé d’un commun accord ; 
• La destination des lieux loués (activité exercée) doit être respectée par le locataire. Pour changer d’activité pendant la durée du bail, il faut suivre une procédure de déspécialisation. Si cette procédure n’est pas respectée, le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité au locataire. 

 

Les annexes au bail commercial  

Le propriétaire, également appelé bailleur, doit joindre au contrat de bail commercial les documents suivants :  

• L’état des lieux : il est obligatoirement établi lors de l’entrée dans les locaux ;
• L’annexe environnementale pour les surfaces de 2000 m² ou plus ;
• L’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances, fourni par le propriétaire, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 ;
• La liste des travaux réalisés au cours des 3 dernières années et ceux prévus pour les 3 années à venir ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• L’état des risques naturels et technologiques (ERNT), datant de moins de 6 mois.  

 

Bon à savoir : Vous êtes soucieux de l’impact environnemental de votre local et de votre activité ? Sachez que des programmes gouvernementaux offrent des aides attractives pour encourager les entreprises à entreprendre des démarches de transition écologique.