La location d’un bien immobilier meublé peut être professionnelle ou non.
Pour un même bien, maison ou appartement, c’est une question de statut du propriétaire et du niveau de revenu. Pour les non professionnels, certains choix s’imposent… souvent comme une évidence.

Meublé, au sens de la loi…

La loi précise que le logement doit permettre à la personne de vivre dans le logement. Certains meubles doivent donc être fournis comme une plaque de cuisson, four, réfrigérateur, lit, table, chaises et un fond de vaisselle ; ainsi que les luminaires, rideaux et étagères…
Enfin, un bail adapté, lui aussi encadré par la loi, doit être signé. Contrairement à un logement vide, le bail du meublé est signé pour un an minimum (9 mois pour les étudiants) et non trois ans, avec un préavis d’un mois au lieu de 3 mois pour le locataire.

La Location meublée non professionnelle

Couramment appelée LMNP. Elle vient en concurrence à d’autres dispositifs de plus en plus contraignants et notamment les investissements fonciers qui voient leur rendement locatif diminuer et les niches fiscales disparaître.

La location meublée est alors une vraie alternative, elle permet de préserver ses recettes, voire de ne pas payer d’impôt du tout sur ses revenus de l’immobilier !

Jérôme Gombert, expert-comptable spécialiste de la question, n’a pas d’hésitation : « L’objectif est clairement d’améliorer la rentabilité de ses investissements ». Pour un bien d’habitation les propriétaires regrettent souvent le statut des revenus fonciers taxés à plus de 30% s’il n’y a pas de travaux à réaliser pour créer un déficit. L’objectif, pour des biens d’habitation, est donc de changer ce statut pour celui de la location meublée et donc des revenus commerciaux.
Le cas concerne également les biens que proposent les promoteurs immobiliers, achetés neufs à cette intention.
« Il n’y a certes ni crédit ni réduction d’impôts, poursuit Jérôme Gombert, mais par un équilibre judicieux de vos dépenses et recettes, vous ne serez quasiment plus imposable à ce titre. Mais attention, il faut bien choisir son statut fiscal.».

Le régime du « réel »

Non professionnel ne veut pas dire sans statut. Il faut même le choisir judicieusement, entre « réel » et « micro ».

Le régime du « réel » permet de déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges supportées dans l’intérêt de l’activité et notamment l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles). Considérant par exemple, que la durée de vie du bien est de 40 ans, on divisera sa valeur d’achat par 40, ce qui génère une charge de 1/40ème par an. S’y ajoutent les taxes foncières, charges d’agence le cas échéant, et d’entretien courant, qui viennent en face des loyers.

Bien calculées, ces charges permettent de gommer une grande partie des loyers encaissés. Ajoutons qu’en cas de revente, la location meublée permet également de limiter la plus-value réalisée.

En revanche, le propriétaire bailleur doit établir un bilan annuel et déposer une liasse fiscale. L’expert-comptable est là pour vous y aider, et vous rappellera que si vous êtes inscrit à un centre de gestion agréé, vous bénéficierez, d’une réduction sur ses honoraires.

Le régime « micro »

Il permet lui, de ne pas établir de comptes. Mais l’administration fiscale considère de principe que vos charges sont égales à 50% de vos loyers (ou 71% pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôte). L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont donc calculés sur la moitié de vos revenus. Au regard du « réel », ce régime n’a donc d’intérêt que dans de rares cas.

Conclusion

Entre revenu foncier et location meublée, c’est le meublé qui l’emporte. C’est sans doute l’une des dernières opportunités fiscales intéressantes pour les revenus de ce type.