La loi de finances pour 2025 introduit une modification significative du mode de calcul des plus-values de cession des LMNP pour les propriétaires au régime réel. L’élément central de cette réforme concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. Cette mesure pourrait avoir un impact non négligeable sur la fiscalité des investisseurs immobiliers.

Un nouveau mode de calcul des plus-values de cession des LMNP

L’intégration des amortissements dans la plus-value

Auparavant, la plus-value immobilière était calculée en soustrayant le prix d’acquisition du prix de vente. Avec la réforme, les amortissements déduits durant la période de location viennent réduire le prix d’acquisition retenu, augmentant ainsi le montant de la plus-value imposable.

Exemple concret :

• Un bien acheté 200 000 € et revendu 280 000 € ;
• Avant la réforme : plus-value imposable de 80 000 € (280 000 – 200 000) ;
• Après la réforme, si 30 000 € d’amortissements ont été déduits, alors le calcul devient : 110 000 € de plus-value imposable (280 000 – (200 000 – 30 000)).

 

 

Des exceptions prévues par la loi

Certaines dépenses ne sont pas concernées par cette réintégration des amortissements. C’est notamment le cas des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, dès lors qu’ils ont déjà été pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.

De plus, les résidences étudiantes, établissements sociaux, médico-sociaux, ainsi que les résidences pour seniors ou personnes handicapées ne sont pas concernées par cette réforme.

 

 

 

Quel impact pour les investisseurs LMNP ?

Une fiscalité plus lourde pour les reventes

Cette modification réglementaire renforce l’imposition des propriétaires LMNP souhaitant revendre leur bien. En augmentant la plus-value imposable, elle réduit d’autant l’avantage fiscal historiquement accordé à ce type d’investissement.

Cependant, les propriétaires continuent de bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux plus-values immobilières :

• Exonération d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention ;
• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

 

 

Une stratégie à repenser pour les investisseurs

Les loueurs en meublé doivent adapter leur stratégie face à cette réforme. Ceux qui comptaient sur l’effet levier fiscal des amortissements devront revoir leur plan de sortie d’investissement. Plusieurs options s’offrent à eux :

• Conserver leur bien plus longtemps pour bénéficier de l’exonération progressive ;
• Opter pour des biens en résidences étudiantes ou seniors, exclues de la réintégration des amortissements.

 

 

La modification du calcul des plus-values de cession en LMNP représente un tournant pour les investisseurs immobiliers. En réduisant l’avantage fiscal des amortissements, elle pousse à une réflexion stratégique avant toute acquisition ou revente. Avant de prendre une décision, il est recommandé de s’informer en détail sur les conséquences fiscales et d’envisager un accompagnement comptable.