Les « revenus fonciers » sont les loyers issus de la location d’un logement, d’un bureau ou local commercial vide (par opposition au LMNP, loueur en meublé non professionnel). Il s’agit bien souvent d’un placement qui a pour vocation l’optimisation fiscale ou patrimoniale. Les cas de figure sont sensiblement différents selon le type de revenus.

Dans bien des cas, les particuliers investissent dans un bien immobilier, comptant sur les loyers pour couvrir le remboursement du prêt. En deçà d’un certain montant des revenus (15.000€/an hors charges), vous relevez du régime Micro (régime forfaitaire d’imposition), et bénéficiez d’un abattement, lui aussi forfaitaire de 30%. C’est bien, mais ces revenus ne couvriront certainement pas l’ensemble de vos frais : travaux, assurance, charges, impôts…
Sans doute aurez-vous intérêt à opter pour le régime « réel » (de toutes façons obligatoire à partir de 15.000€ de revenus par an). Ce régime permet d’intégrer dans le calcul des charges à défalquer, non seulement les intérêts d’emprunt, mais aussi les diagnostics obligatoires, les travaux de réparation ou d’amélioration du local, la taxe foncière, les frais comptables et les primes d’assurance.
Si le montant de vos investissements est supérieur aux revenus, vous créez du déficit, on parle alors de défiscalisation. Mais attention, le montant maximum à inscrire en déduction de votre déclaration d’impôts est de 10.700€/an. L’opération est évidemment intéressante en ce sens qu’elle vous permet d’acquérir un bien tout en diminuant votre impôt.

Les subtilités de la SCI

La fiscalité des revenus est différente selon que le bien est détenu à titre personnel ou par une SCI. C’est la fiscalité des associés qui compte pour les SCI dites transparentes fiscalement. Il est aussi envisageable que la SCI opte pour l’Impôt Société.
Si donc, les parts de la SCI, transparente fiscalement, sont détenues par une personne morale, la fiscalité afférente à cette dernière sera celle des entreprises. Le bien constitue une immobilisation, il n’y a pas d’encaissement / décaissement, mais une comptabilité d’engagement, avec le calcul d’un amortissement du bien.
Cela signifie que le résultat dans le cadre de l’activité professionnelle sera moindre, et donc fiscalement plus intéressant, du fait même de cet amortissement.
Un bien immobilier peut toutefois être la propriété d’une SCI avec des associés personnes physiques et des personnes morales. Le résultat fiscal est alors le rapprochement de deux régimes d’imposition différents l’un de l’autre.
Il peut aussi être constituée, ex-nihilo une SCI, ce qui permet d’opter pour « l’impôt société » et donc le régime fiscal qui va avec. Le mode de calcul des revenus fonciers sera équivalent à celui d’une activité professionnelle. Le bien devient amortissable, les frais déductibles, les impayés peuvent même être provisionnés…

Si dans le cas de la SCI soumise à l’impôt société, le résultat annuel est plus faible et l’impôt aussi, la contrepartie, c’est qu’à la cession du bien, la plus-value sera plus importante. Ce sera la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c’est-à-dire que seront « réintégrés » les amortissements antérieurement déduits.

Gestion de patrimoine

Les personnes fortement imposées cherchent généralement à diminuer leur fiscalité qu’elles jugent trop lourde. On voit que ce n’est pas la seule création d’une SCI qui en changera les effets. En revanche, nous leur conseillons de penser à la gestion de leur patrimoine dans sa globalité, et la SCI est un bon outil pour cela.
Il convient de se poser les bonnes questions : Quel est l’âge de l’investisseur ? Le fait-il en vue d’une donation ou d’une transmission ? Intègre-t-il ses enfants dans la SCI ?
Combien de temps compte-t-il garder le bien ? Car en cas de revente, le particulier, comme la SCI, sont lourdement imposés sur la plus-value, et ce durant les trente premières années de détention.

Mon entreprise

Si le bien immobilier inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise est nécessaire son activité, et qu’il peut constituer un patrimoine, il faut tout de même voir à long terme l’intérêt de le maintenir à l’actif de l’entreprise, et envisager la revente de l’entreprise et/ou du local qu’elle occupe (vraie question d’anticipation).
S’agissant des revenus fonciers, si le bien est intégré à l’exploitation, il n’y en aura pas. Si en revanche il appartient à une structure extérieure, il peut être loué en vertu d’un bail et donc générer des revenus. On retrouve alors l’un des schémas précédemment exposés. Mais attention, le loyer devra être suffisamment important pour couvrir, non seulement les mensualités de remboursement d’emprunt, mais aussi les charges. Or ne perdons pas de vue que proportionnellement, le prix d’un bien immobilier industriel ou commercial est souvent plus élevé que celui d’une habitation. Dans ce cas, il peut être intéressant que la SCI opte pour « l’ impôt société », pour éviter d’alourdir la fiscalité des dirigeants.
Car le risque est d’atteindre des revenus qui font changer de tranche d’imposition.
Ne perdons pas de vue les CSG et CRDS qui s’élèvent à 17% en plus de l’impôt, et qui peuvent concourir à dépasser les 50% de contribution pour les tranches les plus élevées.

A noter qu’il est aussi possible de créer une société commerciale, type Sarl, pour des investisseurs qui achètent un immeuble entier pour le louer les appartements.

Ajoutons aussi qu’il faut distinguer les locaux d’habitation des locaux commerciaux. Dans ce premier cas, l’investisseur peut bénéficier de réductions d’impôts dans le cadre de la Loi Pinel.

Beaucoup de nuances et d’options pour constituer un patrimoine, en toucher les revenus et le transmettre dans les meilleures conditions. Tout cela doit être étudié très en amont.